Usucapião no cartório: em 2016 será possível

Continuando a escrever sobre as mudanças promovidas pelo novo Código de Processo Civil (CPC), que passa a vigorar em 2016, o assunto de hoje é a usucapião extrajudicial ou administrativa, ou seja, fora da Justiça, em cartório.

Primeiramente, vale dizer que usucapião de imóvel é uma forma de adquirir propriedade a propriedade deste, por exercer sobre ele posse prolongada e ininterrupta por certo prazo, estabelecido em lei (varia de 5 a 15 anos, a depender do caso).

A comprovação disso é tradicionalmente realizada na justiça e o longo prazo de duração desse tipo de processo é uma marca característica dele. A partir do ano que vem, será possível ter uma opção além do Poder Judiciário, que é a via cartorária.

O novo Código, através do artigo 1.071, permite que o pedido de usucapião seja realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que o bem estiver situado, com acompanhamento de um advogado ou um defensor público.

O pedido deve ser fundamentado, logo acompanhado de certos documentos:

1. Ata notarial lavrada pelo tabelião com tempo de posse e seus antecessores;

2. Planta e memorial descritivo assinada por profissional habilitado.

3. Certidões negativas dos distribuidores do local do imóvel e do domicílio do interessado;

4. Quando for o caso, justo título (requisito facultativo).

Não é necessária a preocupação em não ser esse procedimento possível de ter eficácia contra todos (juridicamente conhecido como “erga omnes”), posto que o oficial do cartório determinará publicação de editais em veículos de ampla circulação e determinará notificação de todos os interessados:

1. Confinantes;

2. Pessoa em cujo nome imóvel estiver registrado;

3. Fazendas Públicas (municipal, estadual, federal);

4. Atual possuidor, se houver.

Havendo concordância de todos os notificados e estando a documentação em ordem, o oficial do cartório poderá deferir o pedido e promover o registro do bem.

Rejeitado o pedido, nada impede que interessado recorra à via judicial, ajuizando uma ação de usucapião.

Para verificar qual a melhor estratégia para o seu caso, busque auxílio jurídico com um advogado atuante na área imobiliária.

Fonte: Jus Brasil

A possibilidade de resolução contratual nos casos de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta

Fonte da imagem

O atraso na entrega das obras tem se tornado um dos assuntos mais tormentosos no direito imobiliário, o que passou a ocorrer após o boom imobiliário dado nos últimos anos no Brasil.

Diante desse cenário, não tão novo assim, diversas demandas tem surgido nas ocasiões em que as sociedades empresárias que constroem e comercializam imóveis na planta, as incorporadoras, passam a descumprir o contrato de promessa de compra e venda, no específico tópico que fixa o prazo de entrega da obra.

Tem se tornado prática comum na confecção dos contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta, que são elaborados exclusivamente pelas incorporadoras, sem qualquer discussão de cláusulas com o adquirente/consumidor, a presença de preceito de tolerância no atraso da obra em prazo de 180 (cento e oitenta) dias.

Até o momento essa cláusula que somente beneficia as construtoras/incorporadoras vem sendo aceita pelos Tribunais.

Atualmente o que vem ocorrendo é que as incorporadoras estão desrespeitando também a cláusula de tolerância de 180 dias, vindo a atrasar a entrega do imóvel em até 2 (dois) anos, o que acaba por onerar em demasia os consumidores, ainda que em alguns instrumentos contratuais exista a estipulação de multa por atraso, que em regra é fixada em valor igual a 0,5% do valor do imóvel, a ser pago mensalmente até a efetiva entrega, a título de multa moratória (por atraso).

Como na prática os consumidores fazem financiamento com a construtora até a entrega do imóvel e após esta financiam o saldo devedor com o banco de sua preferência, ao atrasar a entrega, invariavelmente o saldo devedor que seria financiado com o banco passa a aumentar mês a mês e muitas vezes o consumidor tem seu financiamento negado em razão do valor atual a ser patrocinado. Diante disso surgem os seguintes questionamentos: (i) a cláusula de tolerância do atraso na entrega é abusiva? (ii) pode o consumidor resolver o contrato e reaver tudo que pagou, devidamente atualizado e corrigido?

No tocante à abusividade da cláusula, importante destacar que não há maiores discussões acerca da existência clara de relação consumerista nesses casos, sendo, portanto, aplicável o Código de Defesa do Consumidor (Arts. 2º e 3º do CDC). Sendo assim, dispõe o Código de Defesa do Consumidor (CDC) que as cláusulas contratuais tidas como abusivas serão nulas de pleno direito, em razão da proteção ao consumidor, parte mais fraca na relação.

O artigo 51, IV do CDC é claro ao dizer que as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada são abusivas. Portanto, o prazo de 180 dias estipulado para tolerância de atraso na entrega do imóvel não colocaria o consumidor em desvantagem exagerada? Por óbvio que sim, afinal, caso o consumidor passasse por qualquer dificuldade que fosse, e não pudesse efetuar os pagamentos mensais, a construtora jamais concederia o prazo de 180 dias para que o mesmo regularizasse sua situação. Os juros de mora incidem no dia seguinte ao prazo para pagamento da parcela e não raras são as ações de cobrança e até resolução contratual em virtude do atraso no pagamento de parcelas.

Ora, se a parte mais forte na relação consumerista não aceita qualquer atraso por parte do consumidor no cumprimento de suas obrigações, porque esse, repita-se, mais fraco, deveria aceitar o prazo de tolerância de 180 dias? Por que as empresas não podem estabelecer um prazo de entrega correto?

Por óbvio que o risco da atividade empresarial não pode ser transferido ao consumidor, cabendo às construtoras, com seu conhecimento do mercado, estabelecerem prazos razoáveis e corretos para entrega dos imóveis.

Scavone Júnior compartilha do mesmo entendimento e defende que a cláusula é nula e abusiva, porém, como dito anteriormente, infelizmente nossos Tribunais entendem que não existe qualquer abusividade na cláusula que permite o atraso na entrega da obra e sequer consideram o atraso, dentro dos 180 dias, como razão para resolução contratual por culpa da construtora.

Já com relação ao atraso superior ao prazo estipulado em contrato (no máximo de 180 dias), os Tribunais já pacificaram o entendimento de que pode o consumidor requerer a resolução do contrato e a devolução TOTAL das quantias pagas, devidamente atualizadas, acrescidas das multas, ainda que estas não estejam previstas no contrato.

O artigo 475 do Código Civil possibilita que nos casos em que a construtora atrasa a entrega do imóvel, portanto descumpre com o contrato, o consumidor pode requerer a resolução do contrato, sendo-lhe garantido além da devolução de todos os valores pagos, devidamente corrigidos, ainda o ressarcimento por eventuais perdas e danos ocorridas em virtude do inadimplemento contratual.

Além disso, os consumidores podem requerer o pagamento da multa por mês de atraso, aquela que normalmente as construtoras e incorporadoras incluem nos contratos, nomeando-a como “aluguéis”. Importante esclarecer que mesmo que os consumidores não tenham alugado outro imóvel para aguardar a entrega do novo, as multas serão devidas a título de lucros cessantes, ou seja, em virtude do que o consumidor poderia ter auferido se o imóvel tivesse sido entregue na data correta.

Os lucros cessantes não se confundem com a multa por descumprimento contratual, afinal aqueles visam punir a mora, o atraso no cumprimento do contrato, enquanto esta última visa punir o descumprimento do pacto em virtude do atraso na entrega do imóvel. Importante alertar que as construtoras/incorporadoras tem como prática a retenção de parte dos valores pagos nos casos de rescisão contratual, porém tal retenção somente será legal se o responsável por ela for exclusivamente o consumidor. Nos casos em que há atraso na entrega do imóvel e portanto descumprimento contratual por parte da construtora, não é possível qualquer retenção de valores em benefício desta.

A sucinta explicação se deu em virtude das constantes consultas recebidas e tem como objetivo alertar os consumidores acerca das cláusulas abusivas em contratos de compra e venda de imóveis, em especial nas ocasiões de atraso na entrega das obras, quando passa a ser plenamente viável o pleito judicial para reaver tudo o que foi pago acrescido das multas por atraso e por descumprimento contratual.

Fonte: Jus Brasil

Imóvel adquirido na planta ou em construção: rescisão do contrato, por inadimplência do consumidor

Publicado por Marco Antonio Barone Rabello - 23 horas atrás

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Nos últimos dois artigos tratamos de problemas enfrentados pelos consumidores de imóveis adquiridos na planta ou em construção. Em agosto abordamos o atraso na entrega do imóvel e, no mês de setembro, a cobrança da comissão de corretagem e da taxa de assessoria imobiliária. Nesse artigo continuaremos na mesma temática, agora discorrendo sobre os problemas que surgem quando da rescisão do contrato, por inadimplência do consumidor.

Ainda que inadimplente, o consumidor tem direitos, especialmente, o de reaver parte das quantias pagas de uma só vez. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo tem entendimento pacífico no sentido de que "o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem" (Súmula 1); bem como de que "a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição" (Súmula 2).

Ressaltamos que os Tribunais pátrios têm considerado legítima a retenção, pela construtora, de parte dos valores pagos pelo consumidor, como forma de indenizá-la pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. O percentual de retenção, em regra, varia de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), dependendo de cada caso.

Fonte: http://marcobarone.jusbrasil.com.br/artigos/111914312/imovel-adquirido-na-planta-ou-em-construcao-rescisao-do-contrato-por-inadimplencia-do-consumidor?utm_campaign=newsletter&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Turma Recursal do Rio condena imobiliária por corretagem indevida

Notícia publicada em 02/05/2011 16:26

Os juízes da 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis do Rio, por maioria de votos, condenaram a Brasimóvel e a CR2 a pagarem, de forma solidária, uma indenização de R$ 8.868,76 à consumidora Ana Cristina Pimentel Silva, a título de dobra dos valores indevidamente cobrados e pagos pela comissão de corretagem referente à venda do imóvel por ela adquirido. As empresas foram condenadas por terem tranferido, de forma indevida, a comissão de corretagem do imóvel para a consumidora. Para o juiz Brenno Mascarenhas, as cobranças e pagamentos são indevidos porque os corretores estavam a serviço da incorporadora e vendedora do imóvel. Ele considerou também que as mesmas não foram contratadas e nem estavam a serviço dos consumidores, e que o valor das comissões não foi expressamente aceito pelos compradores, sendo os fatos incontroversos.

 "O pagamento da comissão de corretagem incumbe de ordinário ao vendedor, no caso a incorporadora, o que reforça a conclusão de que a transferência dessa obrigação ao consumidor deve ser levada a efeito com o cuidado necessário para que a manifestação de vontade da parte hipossuficiente não se revista de vício. Assim, e também por força do princípio da boa-fé objetiva, os pagamentos questionados pela autora, para que se pudessem se considerar legítimos, deveriam ser contratados de maneira completamente transparente, o que, não foi feito", explicou o magistrado.

 Ainda segundo o juiz, os réus e os profissionais que receberam as aludidas quantias, a título de comissão de corretagem e de "serviços de assessoria imobiliária", são parceiros comerciais no negócio celebrado com a autora e, nessa qualidade, respondem solidariamente pelos danos a ela causados.

 Ana Cristina contratou com a CR2 promessa de compra e venda de imóvel residencial no Condomínio Splendore Valqueire I e pagou R$ 4.257,00 aos corretores e R$ 177,38 à Brasimóvel, a título de comissão de corretagem. A juíza Carla Faria Bouzo, do 2º Juizado Especial Cível da Capital, porém, julgou improcedente o pedido de cobrança indevida, já que não viu vício do produto ou serviço. A autora da ação recorreu. E, durante o julgamento, a relatora do recurso Simone de Araújo Rolim, que era favorável à manutenção da sentença, foi voto vencido, acordando então os demais juízes que integram a Turma Recursal em dar parcial provimento ao pedido nos termos do voto do juiz Breno Mascarenhas.

Processo nº 0143334-41.2010.8.19.0001

Fonte: Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro